Erfpacht conversie

Vlaardingen, 15 februari 2012 Betreft: Erfpachtconversie gemeente Vlaardingen Geachte heren Oosterom en Versluijs, beste Cees en Hans, Vorige week zaterdag is in de Grote Kerk de Woonbeurs georganiseerd. Gezien de grote belangstelling mag deze Woonbeurs zeker geslaagd worden genoemd. Complimenten voor de organisatie! Tijdens deze Woonbeurs ben ik een aantal maal aangesproken door makelaars met de vraag of wij als raadsleden de consequenties gerealiseerd hebben van het eind december 2011 door de raad genomen besluit over het “aanpassen van de regels rondom het omzetten van erfpacht naar eigendom” en wat voor impact dit besluit heeft voor de huidige huizenmarkt.Eerlijk gezegd moest ik hen een antwoord schuldig blijven. Wat blijkt bij navraag namelijk, volgens de gezamenlijke makelaars, het geval.Banken hebben over het algemeen bij de financiering van woningen het volgende standpunt als het gaat om erfpacht:- indien de erfpacht afloopt binnen de hypotheekperiode is de maximale duur van de hypotheek ook de duur van de erfpacht. Dit heeft grote gevolgen voor de lasten, omdat tegenwoordig maximaal de helft van de waarde van de woning aan hypotheek over mag zijn aan het einde van de hypotheek, en- indien sprake is van NHG (bijna alle hypotheken onder de NHG-grens van 350.000 euro) geldt dat de minimale duur van het recht van erfpacht 15 jaar dient te zijn op het moment van de aankoop. Indien dit niet het geval is, is er geen sprake van NHG. Dit levert dan een  hogere hypotheekrente op. Op een hypotheek bedrag van rond de 250.000 euro scheelt dit al snel 100 euro per maand. Veel woningen hebben een restant contractduur erfpacht van minder dan 15 jaar (o.a. bijv. de woningen in de Drevenbuurt) en zijn daardoor veel moeilijker of niet te financieren door kopers. Een rekenvoorbeeld: stel en perceel groot 170m2 en erfpachtcanon circa 500 euro heeft tot 01-01-2012 een conversiesom van circa 25.000 euro bij 7% contante waarde en vanaf 01-01-2012 een conversiesom van circa 33.000 euro bij 4,5% contante waarde. De makelaars zelf kunnen ook al een aantal praktijk voorbeelden noemen. Bijv. recentelijk is een woning aan de Kortedijk verkocht, waar de kopers ineens circa 10.000 euro meer voor de grond moesten betalen. Dit omdat zij voor verstrekking van hun hypotheek de grond wel in eigendom moeten verkrijgen. Een andere makelaar is om dezelfde reden al een koper kwijtgeraakt. Natuurlijk snap ik het standpunt van de gemeente om de gehanteerde percentages aan te passen aan de actuele situatie en dat huidige eigenaars van woningen hun kans gekregen hebben om hun erfpachtgrond om te zetten in volle eigendom. Echter de nieuwe kopers van woningen zijn nu wel de dupe en dit zou mogelijk onwenselijke consequenties kunnen hebben voor de Vlaardingse woningmarkt.     Al in april 2011 hebben de gezamenlijke NVM makelaars in een brief (zie bijlage) het toenmalige College op de hoogte gebracht van deze consequenties. Door de gemeente is toen verder geen overleg gevoerd met de makelaars over de mogelijke gevolgen. Uit navraag bij de makelaars blijkt dat er best een aantal opties zijn te bedenken om de geschetste problematiek draagbaarder te maken, zoals bijv. een overgangsregeling voor de nu lopende zaken en vaststelling van een meer marktconforme rekenrente/grondwaardestijging. Wij verzoeken u in gezamenlijk overleg met de makelaars deze problematiek te bespreken en daar waar mogelijk oplossingen te bedenken om tegemoet te komen aan de eventuele -onwenselijke- stagnatie van de huizenmarkt in Vlaardingen. Graag blijven wij op de hoogte van de door u genomen stappen in deze. Met vriendelijke groet,ChristenUnie/SGP-fractie   Esther Heijndijk - van der VeerFractievoorzitter ChristenUnie/SGP